Land vs Plot: જમીન ઉગાડવાની હોય, જોવાની નહીં
# Land vs Plot: જમીન ઉગાડવાની હોય, જોવાની નહીં
**પરાગ રતનપરા**
આપણા ગુજરાતીનો પહેલો પ્રેમ કયો? પત્ની નહીં, પ્લોટ. લગ્નની કંકોતરી છપાય એ પહેલાં એણે "એક પ્લોટ નાખી રાખ્યો છે" એવું કહ્યું હોય. પ્લોટ ખરીદવાનું કારણ પૂછો તો જવાબ બહુ ઊંડો મળે: "ભાવ વધશે." ક્યાં વધશે, કેમ વધશે, કોણ ખરીદશે, એ ત્રણે સવાલોના જવાબમાં ઊંડું મૌન અને એક સ્મિત, જાણે બ્રહ્મજ્ઞાન થઈ ગયું હોય.
હવે એક વિચારક આવ્યા છે, જે જમીન વિશે એક જ ફરક સમજાવે છે, અને એ ફરક સમજતાં આપણા ત્રણ પેઢીના સપના ધ્રૂજી જાય. ફરક આટલો: **જમીન ખરીદો એની કમાણી માટે, સલામતી માટે. સટ્ટા માટે નહીં, અને સસ્તા પૈસાના આધારે ઊભેલા "રિયલ એસ્ટેટ" માટે તો બિલકુલ નહીં.**
**ખેતીની જમીન અને "રિયલ એસ્ટેટ" વચ્ચેનો ફરક**
ખેતીની જમીનમાં કંઈક ઊગે છે. રિયલ એસ્ટેટમાં ફક્ત ભાવ ઊગે છે, અને એ પણ બ્રોકરના મોઢામાં. એ વિચારક કહે છે કે મોંઘવારીથી બચવું હોય તો જમીન લો, ત્યાં કંઈક ઉગાડો. ઓલિવ ઉગાડો અને તેલ મળશે. ભાવ તૂટી પડે તો પણ હાથમાં કંઈક તો રહેશે. હવે વિચારો, આપણા પ્લોટનું શું? ભાવ તૂટે તો હાથમાં રહે છે એક બોર્ડ: "આ જમીન વેચવાની છે", અને ચારેબાજુ ઊગેલું બાવળિયું. એ જ આપણો પાક.
આપણા ત્યાં પ્લોટની ખેતી તો થાય છે, પણ એમાં વાવણી કાગળ પર, લણણી બ્રોકરની કમિશનમાં, અને ખાતર તરીકે વપરાય છે "બે વર્ષમાં ડબલ" નું વચન. પાણી પાવા કોઈ જતું નથી, કારણ કે પાણી જોઈએ તો ઊગવાનું પણ હોવું જોઈએ ને!
**સસ્તા પૈસાનો નશો**
એ વિચારક બીજી વાત કહે છે: જ્યારે વ્યાજ ઘટે ત્યારે સૌથી પહેલાં રિયલ એસ્ટેટ ચંદ્ર પર જાય છે. અને જ્યારે વ્યાજ વધે ત્યારે જે કંઈ સસ્તા પૈસા પર ચડ્યું હતું તે બધું નીચે પછડાય છે. આપણે આ ચક્ર નજરે જોયું છે. વ્યાજ ઓછું થયું કે બધા સોસાયટીના પાર્કિંગમાં ઊભા રહીને ફ્લેટનો ભાવ ચર્ચવા લાગ્યા. "અરે, સાંભળ્યું? પેલાએ નવો ફ્લેટ લીધો!" કોઈ એ નથી પૂછતું કે એ ફ્લેટમાંથી મહિને શું મળે છે. કારણ કે સાચો જવાબ છે: EMI.
મોટા ભાગના લોકો જમીન એટલા માટે ખરીદે છે કે પૈસા ક્યાંક મૂકવા હતા, જાણે તિજોરીમાં જગ્યા ન હોય. પણ જે જગ્યાએ પૈસા મૂકો અને ત્યાંથી કશું પાછું ન આવે, ત્યાં આખરે સજા મળે છે. આપણે એને "લાંબા ગાળાનું રોકાણ" કહીને મન મનાવીએ છીએ. લાંબા ગાળા માટે તો ભગવાન પણ ભરોસો રાખતા નથી, આપણે કેમ રાખીએ?
**બેંકના પૈસે રમતનો આનંદ**
હવે સૌથી રસપ્રદ ભાગ. એ વિચારક કહે છે કે રિયલ એસ્ટેટે આટલા લોકોને ધનવાન બનાવ્યા, તેનું કારણ એ છે કે લીવરેજ એટલે કે ઉધારથી માલિકને એક "વિકલ્પ" મળે છે, અને એની કિંમત બેંક ચૂકવે છે. ભાવ વધે તો નફો ખરીદનારનો. ભાવ ઘટે તો નુકસાનનો મોટો હિસ્સો બેંકના માથે. બેંક વ્યાજના પૈસા કમાય છે, પણ ખોટ થાય ત્યારે મોટું નુકસાન વેઠે છે.
પણ તરત તેઓ ટપારે છે: આ બધા માટે નથી. ઉધાર પર રમતા ઘણા સટ્ટાખોરો ધનવાન થયા, તો ઘણા બરબાદ પણ થયા. આપણે ત્યાં આ બરબાદ થયેલા લોકો પણ ઓછા નથી. ફક્ત ફરક એટલો કે આપણે ત્યાં બરબાદી પણ સંસ્કારી રીતે થાય છે: ચૂપચાપ, હપ્તા ભરતાં ભરતાં, અને ઘરમાં "બધું બરાબર છે" કહીને.
**ભાડે રહેવાનો ડહાપણભર્યો વિકલ્પ**
અને ભાડે રહેવું? આપણા સમાજમાં ભાડે રહેનારને લગભગ "અધૂરો માણસ" ગણવામાં આવે છે. "હજી પોતાનું ઘર નથી?" એ સવાલ લગ્નના સ્ટેજથી લઈને સ્મશાન સુધી પીછો કરે છે. પણ આ વિચારક કહે છે કે જો ભાડાનો કરાર એવો હોય કે તમે જ્યારે ઇચ્છો ત્યારે નીકળી શકો, તો ભાડું ઘટે ત્યારે તમને ફાયદો થાય અને વધે ત્યારે નુકસાન નહીં. અનિશ્ચિતતા જેટલી વધારે, એ વિકલ્પની કિંમત એટલી વધારે. એટલે કે ભાડે રહેનારો ડાહ્યો પણ હોઈ શકે, એ વાત સાંભળીને આપણા ફઈબાને હાર્ટએટેક આવતાં બચ્યો.
**મોંઘી મિલકત, દૂરના લોકોની અસમાનતા**
એક વધારાની વાત: લંડન જેવા શહેરની સૌથી ઊંચી કિંમતની મિલકતોના ભાવ ક્યારેક ત્યાંના બજારથી નહીં, પણ દૂરના દેશોના અતિ ધનવાનોની અસમાનતાથી નક્કી થાય છે. ટૂંકમાં, કોઈ બીજા દેશમાં કોઈ બહુ અમીર થાય, અને તમારા શહેરનો ભાવ વધે. આપણે એને "બજારનું ગણિત" કહીએ છીએ, પણ હકીકતમાં એ બીજાના ખિસ્સાની ગરમી છે.
**તો કરવું શું?**
સાદી વાત: જે જમીન કમાણી આપે એ લો. જે ઉધાર ચૂકવી શકાય એટલું જ લો. અને જે વસ્તુ ફક્ત એટલા માટે મોંઘી લાગતી હોય કે પૈસા સસ્તા હતા, એનાથી દૂર રહો. આ વાત એટલી સરળ છે કે આપણે એને માનવા તૈયાર નથી. કારણ કે સરળ વાતમાં બડાઈ મારવાની મજા નથી આવતી. "મેં ખેતરમાં ઓલિવ ઉગાડ્યા" કરતાં "મેં પ્લોટ લીધો, ભાવ ત્રણ ગણો થશે" વધુ વટવાળું લાગે છે. વટ ભલે લાગે, પણ વટથી ચૂલો સળગતો નથી.
## સાચી પણ વિચિત્ર હકીકતો
- અંગ્રેજી શબ્દ *mortgage* જૂના ફ્રેન્ચ શબ્દો પરથી આવ્યો છે, જેનો અર્થ "મૃત પ્રતિજ્ઞા" થાય છે, એટલે લોનનું નામ જ ચેતવણી જેવું છે.
- ઓલિવનું ઝાડ સેંકડો વર્ષ સુધી, અને કેટલાંક તો હજારો વર્ષ સુધી જીવે છે, એટલે એક વાર વાવો તો પેઢીઓ ખાય, જ્યારે પ્લોટ પર ઊગેલું બાવળિયું ફક્ત મુશ્કેલી આપે.
- ઉપરોક્ત વિચારકના મતે, લંડન જેવા શહેરની ટોચની મિલકતોના ભાવ ક્યારેક ત્યાંના સ્થાનિક બજાર કરતાં વિદેશના અતિ ધનવાનોની અસમાનતાથી વધુ નક્કી થાય છે.
*સંપાદકીય નોંધ: આ નિબંધ એક વિચારકના મંતવ્યો પર આધારિત છે, જે ચર્ચાસ્પદ હોઈ શકે છે. આ રોકાણની સલાહ નથી, અને હું નાણાકીય સલાહકાર નથી. જમીન કે મિલકતમાં રોકાણ કરતાં પહેલાં તમારા સંજોગો અનુસાર યોગ્ય નિષ્ણાતની સલાહ લેજો. ઉદાહરણો અને ટિપ્પણીઓ લેખકની શૈલી પ્રમાણે વ્યંગ માટે ઉમેરેલી છે.*
**પરાગ રતનપરા**
If you like it, please share it.
#RealEstate #ProductiveLand #SkinInTheGame #SatireWriting #જમીન #રિયલએસ્ટેટ #વ્યંગ #ગુજરાતીનિબંધ